Оспаривание кадастровой стоимости

Кадастровая стоимость определяется методами массовой оценки и не учитывает индивидуальных особенностей конкретного объекта. Рыночная стоимость определяется для отдельно взятого объекта и учитывает все особенности объекта подлежащего оценке.

При оценке недвижимости рыночная стоимость рассчитывается на основании сведений о продажах аналогичных объектов, предусматривает изучение рынка, на котором может быть продан объект оценки, а также потенциальные доходы, которые может принести имущество. При оценке отдельно стоящих зданий учитывается также величина затрат на возведение аналогичного здания. Рыночная стоимость определяется путем согласования результатов расчетов, полученных различными методами и подходами.

При определении кадастровой стоимости определяется стоимость типичная для совокупности однотипных объектов.

"Ценообразующие" факторы - одно из важнейших понятий в оценке. Если очень упрощенно, то это факторы от которых зависит стоимость объекта.

Основная проблема в том, что этих факторов очень много, причем некоторые очень субъективны - т.е. имеют место только для конкретного продавца или покупателя. Оценщиков специально учат выделять минимально необходимый набор факторов для получения достоверной оценки. Причем факторов массовых - т.е. важных для всех сторон рынка.

Это непростая задача. Ведь многие факторы не столь уж существенны, как кажется на первый взгляд. Так, например, по значимости общая площадь квартиры значительно перекрывает количество комнат. Этот показатель является более объективным. При прочих равных квартира большей площади всегда будет стоить дороже. А вот трехкомнатная квартира далеко не всегда больше по площади чем двухкомнатная.

Часто задают вопрос, а почему вы в расчете не учли тот или иной фактор. Дело в том, что если фактор влияет на стоимость совсем незначительно (доли или единицы процента), то его учет не приведет к существенному изменению результата. На рынке всегда наблюдаются колебания цены даже на абсолютно одинаковые объекты. И эти колебания редко бывают меньше 3-5%, т.е. с легкостью перекроют любой фактор влияющий на 0.5-1%.

Также проблемой в оценке является учет фактора, который не является типичным на рынке. Например, иногда обращаются с просьбой оценить влияние на стоимость квартиры снижения ее освещенности из-за постройки нового дома напротив. Или снесенного сквера во дворе. Но ведь это нетипичные случаи, массовый покупатель не оперирует такими понятиями. Оценщик не найдет предложений о продаже где фигурирует такой фактор и не сможет определить степень его влияния. С точки зрения классической оценки эта задача нерешаема. Здесь может быть аргументом только экспертное мнение некоего специалиста по продажам квартир, но оно всегда будет субъективно и легко оспариваемо.